Finanzierung aus Sicht der Kreditinstitute

 


Finanzierungskosten zu senken und eine Erhöhung der Rendite auf Seiten des Kapitalgebers im Erfolgsfall zu ermöglichen Prof. If the fund manager decided not to include an adjustment, since he expects that leaving out that adjustment should not have a material effect on the INREV NAV in total, proper disclose should be provided. Wolfgang Nadvornik 2 Erfolgreiche Existenzgründer lernen aus gescheiterten Existenzgründungen 70 60 50 40 30 20 10 0 Finanzierungsmängel Informationsdefizite Mehr.

INREV NAV Introduction


Die Anpassung stellt die Auswirkungen der Neubewertung indirekter Anlagen zum beizulegenden Zeitwert auf den NAV dar, wenn diese noch nicht mit dem beizulegenden Zeitwert berücksichtigt wurden. Darüber hinaus können im Rahmen der Rückzahlung von Bankverbindlichkeiten nach dem Verkauf von Immobilien Kosten für den Fonds entstehen.

Wie im Folgenden näher beschrieben, sollten Einrichtungskosten und Anschaffungskosten kapitalisiert und abgeschrieben werden. Der Grund dieser Anpassung ist die Kosten über einen bestimmten Zeitraum zu verteilen und somit dessen Auswirkung auf die Performance auszugleichen.

Darüber hinaus ist es ein einfacher Mechanismus, Kosten auf verschiedene Anlegergruppen, die zu verschiedenen Zeitpunkten Anteile am Fonds erwerben bzw.

In der Praxis gibt es noch wesentlich mehr Methoden die Fonds bezüglich der Preisermittlung oder der Bewertung anwenden. Wir weisen darauf hin, dass diese kapitalisierten Kosten bei jeder NAV-Berechnung mittels eines Impairment-Tests auf ihre Werthaltigkeit überprüft werden sollten um stets mit einen erzielbaren Betrag angesetzt zu sein. Die Einrichtungskosten sollten kapitalisiert und während der ersten fünf Jahre der Fondslaufzeit abgeschrieben werden.

Zweck der Aktivierung und Abschreibung von Einrichtungskosten ist es, die Dauer des wirtschaftlichen Nutzen für den Fonds besser widerzuspiegeln. Wenn der angepasste NAV aufgrund von geänderten Marktbedingungen berechnet wird, durch die nicht damit gerechnet wird, dass die kapitalisierten Einrichtungskosten durch den Verkauf von Fondsanteilen ausgeglichen werden können sollten die Einrichtungskosten vor der Aktivierung und Abschreibung mittels eines Impairment-Tests auf ihre Werthaltigkeit überprüft werden.

Einrichtungskosten sollten beispielsweise abgeschrieben werden, wenn die Liquidation des Fonds beschlossen wird oder die Anteilsinhaber nicht länger damit rechnen kann, den wirtschaftlichen Nutzen der kapitalisierten Aufwendungen zurückzuerlangen. Bei der Ermittlung des beizusetzenden Zeitwertes werden die Anschaffungskosten einer Anlageimmobilie zum ersten Berechnungsdatum nach der Anschaffung effektiv von den Einnahmen abgezogen. Dies führt dazu, dass der beizulegende Zeitwert einer Immobilie bei späteren Ermittlungen und bei ansonsten unveränderten Rahmenbedingungen niedriger als der totale Kaufpreis der Immobilie ist.

Aufwendungen für die Anschaffung von Immobilien sollten während der ersten fünf Jahre nach der Anschaffung der Immobilie kapitalisiert und abgeschrieben werden. Zweck der Aktivierung und Abschreibung von Anschaffungskosten ist es, die Dauer des wirtschaftlichen Nutzens dieser Kosten für den Fonds besser widerzuspiegeln. Wenn der angepasste NAV aufgrund von geänderten Marktbedingungen berechnet wird auf Grund dessen damit gerechnet wird, dass die kapitalisierten Einrichtungskosten durch den Verkauf von Fondsanteilen nicht ausgeglichen werden können sollten die Einrichtungskosten bei Aktivierung und Abschreibung mittels eines Impairment-Tests auf ihre Werthaltigkeit überprüft werden.

Wird eine Immobilie während der Abschreibungsdauer verkauft oder zu Verkaufszwecken gehalten, sollte der Restbetrag der kapitalisierten Anschaffungskosten für diese Immobilie in den Anschaffungskosten verbucht werden. Eine Verbindlichkeit repräsentiert eine gegenwärtige Verpflichtung, die aus vergangenen Ereignissen entstanden ist. Die Berechnungsmethode sowie die Bestimmungen der zugrunde liegenden Verträge sollte offengelegt werden oder es kann auf die Offenlegungen von nahestehenden Parteien Bezug genommen werden, in denen derartige Verträge und Bestimmungen erklärt werden.

Grunderwerbssteuern, zum beizulegenden Zeitwert. Die Auswirkungen eines beabsichtigten Verkaufs von Immobilienfondsanteilen anstelle eines direkten Verkaufs von Immobilien sollte bei der Ermittlung der Höhe der abzugsfähigen Grunderwerbssteuern und Kosten des Käufers berücksichtigt werden, wenn davon ausgegangen wird, dass diese Einsparung beim Verkauf der Immobilie dem Verkäufer zugutekommen.

Die entsprechende Anpassung stellt die positiven Auswirkungen einer möglichen Reduzierung der Grunderwerbssteuern und Kosten des Käufers zugunsten des Verkäufers auf der Basis des erwarteten Verkaufs von Immobilienfondsanteilen auf den NAV dar.

Hierbei sollten sowohl die derzeitige Struktur des Fonds als auch die allgemeinen Marktbedingungen berücksichtigt werden. Ob zu erwarten ist, dass latente Steuern realisiert werden zum Beispiel bei Anlageimmobilien durch den Verkauf von Anteilen anstatt einem direkten Verkauf von Immobilien , wird im Allgemeinen jedoch nicht berücksichtigt. Die Steuerstruktur und Details zur Eigentumsstruktur der Immobilie sollten offengelegt werden.

Ebenso die wesentlichen Annahmen und allgemeinen Parameter, die zur Schätzung der latenten Steuern für die einzelnen Länder verwendet wurden. Da sich Steuerstrukturen von Fonds zu Fonds unterscheiden können, muss die Art der Berechnungsmethode für diese Anpassung sorgfältig gewählt werden. Die generelle Anpassung latenter Steuern erfordert weniger Ermessensentscheidungen und ist eher technischer Natur.

In der Praxis hat der Kreis jedoch bei Finanzierungen von verbundenen Unternehmen, welche für den Fonds regresslos sind, weder eine gesetzliche noch eine faktische Verpflichtung für die kumulierten Verluste aufzukommen. Dies setzt voraus, dass der Fonds nicht beabsichtigt und verpflichtet ist, die Verluste auszugleichen. Die Anpassung stellt die positiven Auswirkungen der teilweisen oder vollständigen Wertberichtigung des negativen Eigenkapitals des spezifischen verbundenen Unternehmens dar.

Wenn der Fonds den verbundenen Unternehmen Aktionärsdarlehen gewährt hat, sollten diese berücksichtigt werden. Bei der Übernahme eines Unternehmens oder einem Unternehmenszusammenschluss wird sich, im Zuge der Kaufpreisallokation, auf einen ideeller Firmenwert bzw.

Wesentlicher Bestandteil eines solchen Firmenwertes bei Immobilienfonds ist die Differenz der verbuchten latenten Steuern zuzüglich der Kosten des Käufers und dem wirtschaftlichen Wert, der diesen Positionen im tatsächlichen Kaufpreis zugeschrieben wird. Die Erläuterungen zum Abgleich sollten wesentliche Annahmen, angewandte Methoden und insbesondere Folgendes beschreiben:.

The investment property is valued at fair value under the fair value option of IAS The current fair value of the property based on an independent valuation report is 4, The vehicle is structured as far as possible as a tax neutral structure. All investment properties are held by special purpose vehicles SPVs. It is estimated that this method will save the potential purchaser approximately of transfer taxes.

Investment property under construction is composed of a self-constructed or developed investment property valued at cost until construction or development is complete. The current fair value of the property under construction based on an independent valuation report is Property classified as inventory is measured at the lower of cost or net realisable value.

Currently, such inventory is carried at cost in the balance sheet. The current fair value of the property held for sale based on an independent valuation report and including a provision for disposal costs is Property that is leased to tenants under a finance lease is initially measured at the initial net investment and subsequently re-measured based on an amortisation pattern reflecting a constant rate of return.

The current fair value of the finance lease based on current market interest rate conditions is The deferred tax asset is measured in the financial statements at the nominal statutory tax rate.

This deferred tax asset relates to the revaluation of the derivative financial instruments. The vehicle is in the process of selling a property located in Euroland. The property has been reclassified as investment property held for sale and is measured at fair value in accordance with IAS 40 which does not include disposal costs of The vehicle capital structure does not include any options, convertibles and other equity interests other than shareholder loans see below.

The hurdle rate was reached for the first time in The profit for amounts to The deferred tax liability is measured in the financial statements at the nominal statutory tax rate. This deferred tax liability relates to the revaluation of the investment property. The vehicle is structured as a tax neutral structure. It is currently estimated that the sale will not lead to any payments to tax authorities but the deferred tax liability will be settled between the seller and the purchaser.

Debt is initially recognised at fair value net of transaction costs and subsequently measured at amortised cost using the effective interest rate method.

The current fair value of the fixed rate debt is estimated to be 2, The financial statements under IFRS show shareholder loans of 2, Consequently, other liabilities include undistributed dividends of Set-up costs are expensed immediately at the inception of the vehicle.

The total amount of set-up costs is The vehicle was incorporated in It is assumed that set-up costs are not deductible. Under the fair value model, acquisition expenses of an investment property are charged to income as a component of fair value changes at the first subsequent measurement date after acquisition. Under the other liabilities an obligation is recorded in relation to the fair value of potential performance fees for an amount of The vehicle currently has no intention or constructive obligation to fund the losses.

The current accumulated negative equity including shareholder loans included in the consolidated accounts relating to this subsidiary is The adjustment represents the impact on the NAV of the measurement of the self-constructed or developed investment properties to fair value.

In the financial statements, properties that are leased to tenants under a finance lease are initially measured at the net investment and subsequently based on a pattern reflecting a constant rate of return.

The adjustment represents the impact on the NAV of the measurement of such finance leases to fair value. The adjustment represents the impact on the NAV of the measurement of the properties intended for sale recorded using the lower of cost or net realisable value model to fair value less disposal costs. In the financial statements, debt is initially measured at fair value net of transaction costs and, generally, subsequently measured at amortised cost using the effective interest method.

The adjustment represents the impact on NAV of the measurement of all debt and related derivatives to their fair values. In , an amount of of vehicle set-up costs was expensed immediately to the income statement prepared under IFRS. In accordance with INREV Guidelines, these vehicle set-up costs have been capitalised and amortised over the first five years of the life of the vehicle. During the year , the vehicle amortised an amount of 20, resulting in a cumulative amortisation of The manager assesses that no impairment should be recorded as it is not to be expected that the capitalised set-up costs can be recovered through the sale of the units of the vehicle.

From to , acquisition expenses amounting to were expensed immediately to the income statement prepared under IFRS. In accordance with INREV Guidelines, these acquisition expenses have been capitalised and amortised over the first five years after the acquisition of the buildings. During the year , the vehicle amortised an amount of 42, resulting in a cumulative amortisation of The unamortised amount at is The manager assesses that no impairment should be recorded as it is not to be expected that the acquisition expenses can be recovered through the sale of the units of the vehicle.

The deferred tax assets and liabilities are measured in the financial statements at the nominal statutory tax rate. The manner in which the vehicle expects to settle deferred tax is not taken into consideration. The adjustment represents the impact on the NAV of the deferred tax for the assets and liabilities of the vehicle in this case properties and derivative financial instruments based on the expected manner of settlement i.

The vehicle currently holds no intention or constructive obligation to fund the losses. The current accumulated negative equity including shareholder loans position is Initially, profit allocation to preferred shareholders is calculated, and then the remaining INREV NAV is allocated according to the current equity structure.

Es wurde darauf hingewiesen, dass das vorgeschlagene Verfahren bestimmter Anpassungen bei einigen Fondstypen zu einer inkorrekten Methodik führt. Der ursprüngliche Grund für die Aktivierung und Abschreibung von Anschaffungskosten war es, die Dauer des wirtschaftlichen Nutzens dieser Kosten für den Fonds besser widerzuspiegeln.

Dies gilt sowohl für die Performancemessung als auch für die Anlagenbewertung. Dies ergibt die sogenannte J-Kurve. Werden bei der Performancemessung verschiedene Fondstypen mit verschiedenen Auflegungsjahren verglichen oder in einem Index zusammengefasst, hätte die einmalige Berücksichtigung von Einrichtungs- und Anschaffungskosten in dem ersten Fondsjahr Akquisitionsphase eine unterdurchschnittliche Performance des jeweiligen Fonds zur Folge.

Durch die Abschreibung von Einrichtungs- und Anschaffungskosten kann der sogenannte J-Curve-Effekt bei der Bewertung von Fondsanteilen vermieden werden. Weiterhin wird darauf hingewiesen, dass einige Anleger die Ansicht vertreten, dass derartige Aufwendungen Teil des eigentlichen Anlagenwertes seien.

Die Kosten werden direkt getragen, um Rendite aus den Mieteinnahmen bzw. This should lead to transparency and comparability of the performance of different types of vehicles. One of the purposes of reporting is to present investors with information relevant to the performance and valuation of their investment. The INREV guidelines have therefore been prepared to provide an industry specific framework to enable managers to calculate a more meaningful adjusted NAV.

For the sake of clarity, all of the adjustments presented in the guidelines are based on IFRS. Der Begriff Mezzanine stammt aus der Architektur und bezeichnet ein Zwischengeschoss. Im übertragenen Sinne verbindet Mezzanine-Kapital. Finanzierungsbausteine - Welche Chancen ergeben sich für Wachstumsunternehmen?

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